Præcision og pålidelighed

Samlet præcision

Antallet af tinglyste ejendomshandler er en smule undervurderet, da nogle handler først tinglyses mere end et år efter handlen og derfor ikke indgår i statistikken. Desuden er bunkesalg ikke inkluderet. Det vurderes højst at udgøre 200 om året.

Der er ikke grund til at tro, at den gennemsnitlige salgspris pr. ejendom er hverken over- eller undervurderet i de endelige opgørelser, da de tinglyste priser vurderes at være retvisende. Men de foreløbige tal for gennemsnitspriserne er undervurderede fordi der ikke foretages nogen korrektion for, at de dyrere ejendomme medtages senere i datagrundlaget end de billige ejendomme.

Da ejendomsvurderingerne har været fastholdt siden 2011, er Købesummen i promille af ejendomsværdi (afstandsprocenten) større end den ellers ville være, hvis ejendomsvurderingerne løbende var blevet opdateret.

Der er ikke viden om systematisk over- eller undervurdering af de endelige tal for prisindekset. For de foreløbige tal for prisudviklingen er der i: DST-analysen: Pålideligheden af de foreløbige tal for boligprisudviklingen beregnet bias og afvigelse for de første tal for prisudviklingen i forhold til de endelige tal i 2019. Analysen viser fx, at første estimat for prisudviklingen for enfamiliehuse i en given måned i 2019 i forhold til samme måned året før afviger i gennemsnit med 0,7 procentpoint fra det endelige estimat. Det tilsvarende tal for ejerlejligheder er 0,8 procentpoint. Analysen viser også, at der ikke er en væsentlig systematisk skævhed (bias) i estimaterne. Samlet set er der en mindre negativ skævhed på 0,1 procentpoint både for ejerlejligheder og enfamiliehuse. I Statistikbanken (tabellerne VERSEJ14, VERSEJ55, VERSEJ12 og VERSEJ66) findes der versionstabeller for prisindeks, som viser de foreløbige og de endelige tal, så det er muligt at vurdere, hvor tæt de foreløbige tal er på de endelige tal.

Stikprøveusikkerhed

Statistikken er en totalopgørelse over tinglyste ejendomshandler baseret på administrative registeroplysninger, så der er ikke nogen stikprøveusikkerhed.

Anden usikkerhed

To identiske ejendomme med samme kvalitet og beliggenhed kan blive handlet til forskellige priser på et bestemt tidspunkt, da der ikke er tale om et perfekt og gennemsigtigt marked. For eksempel kan en ejendom opnå en højere pris, hvis sælgeren har ventet på den ”rigtige køber”, og der er altid et element af tilfældigheder i prisfastsættelsen. Også den offentlige ejendomsvurdering er behæftet med usikkerhed, så to identiske ejendomme ikke nødvendigvis har den samme ejendomsværdi. Spredningen eller usikkerheden på vurderingspriserne bidrager sammen med usikkerheden på periodens handlede ejendomspriser til usikkerheden på afstandsprocenterne og dermed til usikkerheden på DST’s ejendomsprisindeks.

Usikkerheden på ejendomsprisen vokser, når det geografiske område eller observationsperioden reduceres. Fx er usikkerheden på ejendomsprisen større for månedstal i Region Nordjylland end for årstal på landsplan. Det vurderes også, at usikkerheden på prisindeks for erhvervsejendomme er større end for boliger, idet der omsættes relativt få erhvervsejendomme i forhold til boliger og samtidigt er erhvervsejendomme ofte mere heterogene end boliger, hvilket gør det vanskeligt at kvalitetskorrigere prisen.

Måleusikkerheden ved kvalitetskorrektion er beskrevet i DST-analyse: Usikkerhed ved opgørelse af udviklingen i boligpriser.

Data hentes fra et administrativt register, hvor der kan forekomme fejlregistreringer. Det vurderes imidlertid ikke, at fejlregistrering af salgspris og forkerte vurderinger har en væsentlig betydning for de offentliggjorte tal, da der løbende foretages en kontrol af forholdet mellem salgspris og ejendomsværdi for hver enkelt ejendom (afstandsprocenten). Forkerte vurderinger vurderes at være af et større omfang for erhvervsejendomme end for boliger, idet der omsættes relativt få erhvervsejendomme og de er samtidigt mere heterogene end boliger.

Den digitale tinglysning har gjort det sværere at identificere såkaldte bunkesalg af ejerlejligheder. Fænomenet er særlig udtalt for moderejendomme, der består af flere selvstændige ejerlejligheder, men eksisterer også for grunde. Bunkesalg omfatter ca. 100 handler om året og har ikke indgået i statistikken siden 2011.

Der findes to definitioner af delsalg: 1) I digital tinglysning og hos SKAT er definitionen af et delsalg, at ejer sælger en del af arealet af ejendommen (arealoverførsel) 2) Ved den anden definition af delsalg overdrages ejendomsretten uden arealoverførsel. Hvis man fx køber sin ægtefælle ud af en fælles bolig efter en skilsmisse, er det et eksempel på delsalg efter denne definition. Handlen har reduceret/ændret ejendommens ejerkreds, men man kan ikke sige, at ejendommen fuldt ud har skiftet ejer og været handlet på markedsvilkår. Den pris, som de tidligere ægtefæller aftaler, kan måske siges at repræsentere halvdelen af ejendommens værdi, men det foretrækkes at holde en sådan observation ude af prisstatistikken.

Delsalg efter definition 1 (arealoverførelser) findes pt. ikke på datafordeleren, men var med i de tidligere specialudtræk fra SKAT fra før andet kvartal 2022. Det berører særligt landbrugsejendomme, hvor der ofte frasælges jord til en anden ejendom (arealoverførsel). Delsalg efter definition 2, hvor en del af ejendomsretten overdrages til en anden person/virksomhed, findes til gengæld på Datafordeleren, men var ikke med i de hidtidige specialudtræk fra SKAT. Det betyder, at denne form for delsalg mere sikkert kan frasorteres ved beregningen af boligprisindeks samt hektarpriser for landbrugsejendomme. Det skulle gøre forholdet mellem salgspris og ejendomsværdi (prisindeks) samt forholdet mellem salgspris og grundens areal (hektarpris) mere præcist.

Overdragelseskoderne er defineret af Skattestyrelsen og indgår i de data, som tinglysningsretten leverer til Skattestyrelsen til brug for vurdering af landets faste ejendomme. Det fremgår ikke direkte af retningslinjerne fra Skattestyrelsen, hvorledes forældrekøbt lejligheder, som sælges til barnet, skal registreres, men det er tinglysningsrettens erfaring, at de fleste vælger "familie overdragelse", når der er tale om salg fra forældre til børn og ikke "almindelig fri handel".

Det vurderes ikke, at manglende indberetning til det elektroniske tinglysningssystem er en væsentlig kilde til usikkerhed, da det er obligatorisk at indberette salgsoplysninger i forbindelse med salg af fast ejendom i Danmark. Det kan dog forekomme, at en ejendomshandel tinglyses meget sent efter den er blevet solgt og at den derfor ikke når at komme med i den endelige opgørelse af statistikken, der udsendes ca. 13 måneder efter slutseddeldatoen. Det drejer sig om ca. 100 handler om året, hvilket er mindre end 1 pct.

Erfaringsmæssigt indgår ca. 70 procent af alle handler ved første offentliggørelse af månedstal. Ved anden offentliggørelse indgår ca. 85 procent.

Frihedskoden for ejerlejligheder mangler ofte, og i de tilfælde antages, at ejerlejligheden frit kan omsættes. Frihedskoden angiver, om ejerlejligheden er fri for lejelovgivningens bindinger, som bl.a. beskytter hidtidige lejere mod opsigelse.

Beregningen af prisindeks for ejendomme kompliceres af, at det er forskellige ejendomme med forskellige karakteristika som sælges fra kvartal til kvartal (periode til periode), så man kan ikke uden videre sammenligne priserne i to kvartaler (perioder). For at foretage en sammenligning alligevel, er man nødt til at kvalitetskorrigere ejendomspriserne. Dette kan ske på flere måder som er omtalt i analysen DST-analyse: Sammenligning af boligprisstatistikker i Danmark. Uanset hvilken metode der vælges vil en kvalitetskorrektion af ejendomspriser aldrig blive helt perfekt. Det gælder for samtlige metoder, herunder Danmarks Statistiks SPAR-metode og boligorganisationernes beregning af kvadratmeterpris. SPAR-metoden er valgt da den kan korrigere for mere end beliggenhed og boligstørrelse. Metodens kvalitetskorrektion foretages ved at måle prisen på en vurderingskrone, hvilket vil sige, at en ejendoms salgspris sættes i forhold til ejendommens offentlige ejendomsværdi. Forholdet kaldes for afstandsprocenten og udviklingen i ejendomspriserne bestemmes som udviklingen i den gennemsnitlige afstandsprocent. SPAR-metoden (Sales Price Appraisal Ratio Method) anvendes også af statistikbureauerne i Sverige og Nederlandene. Danmarks Statistik laver ikke løbende statistik med andre metoder end den officielt valgte, men ind imellem afprøves andre metoder som et tjek og for at følge med. Danmarks Statistiks officielle metode er nærmere beskrevet i notatet: Beregning af prisindeks for ejendomssalg. Den beskrevne kvalitetskorrektion, hvor man beregner prisen på en vurderingskrone (afstandsprocenten) forudsætter, at vurderingsprisen er et tilstrækkeligt retvisende bud på salgsprisen på vurderingstidspunktet, tilstrækkeligt til at man kan bruge SPAR-metoden.

Det er velkendt, at den offentlige ejendomsvurdering er behæftet med usikkerhed, så man kan ikke regne med, at to identiske ejendomme med ensartet beliggenhed altid er vurderet til at have samme pris. Forudsætningen er i stedet, at ejendomsvurderingen i gennemsnit er tilstrækkeligt retvisende. Til brug for ejendomsprisindekset er landet opdelt i områder, og det antages, at en eventuel forskel på de solgte ejendommes handelspris og deres pris ved en bestemt vurdering er systematisk. Så systematisk, at den elimineres eller i hvert fald reduceres væsentligt, når man opgør den relative udvikling i områdets afstandsprocent.

Ved beregningen af antal salg fjernes ”ekstreme observationer”. Pt. undersøges det nærmere hvilken betydning grænserne har for statistikkens resultater.

Danmarks Statistik undersøger med mellemrum, om prisindekset er påvirket af, om der anvendes handelsvægte eller bestandsvægte, jf. fx Modelgruppepapir: Boligpriserne.

Kvalitetsstyring

Danmarks Statistik følger anbefalinger vedrørende organisering og styring af kvalitet, der er givet i Adfærdskodeks for europæiske statistikker (Code of Practice, CoP) og den tilhørende implementeringsmodel Quality Assurance Framework (QAF). Læs mere om disse på Adfærdskodeks for europæiske statistikker. Der er etableret en arbejdsgruppe for kvalitet og en central kvalitetssikringsfunktion, der løbende gennemfører tjek af produkter og processer.

Kvalitetssikring

Danmarks Statistik følger principperne i Adfærdskodeks for europæiske statistikker (Code of Practice, CoP) og bruger den tilhørende implementeringsmodel Quality Assurance Framework (QAF) ved implementeringen af disse principper. Dette indebærer løbende decentrale og centrale tjek af produkter og processer på baggrund af dokumentation, der følger internationale standarder. Den centrale kvalitetssikringsfunktion rapporterer til arbejdsgruppen for Kvalitet. Rapporteringen indeholder blandt andet forslag til forbedringer, som vurderes, besluttes og implementeres.

Kvalitetsvurdering

De data, der ligger til grund for beregningen af Ejendomssalgsstatistikken, er generelt af høj kvalitet, idet de stammer fra det obligatoriske elektroniske tinglysningssystem for fast ejendom, som er det mest omfattende register over ejendomshandler i Danmark. For at sikre kvaliteten, foregår alle beregninger maskinelt i et dedikeret produktionssystem og der foretages løbende forskellige former for validitetskontroller af både inddata og resultater.

Beregningen af prisindeks for ejendomme kompliceres af, at det er forskellige ejendomme med forskellige karakteristika som sælges fra kvartal til kvartal (periode til periode), så man kan ikke uden videre sammenligne priserne i to kvartaler (perioder). For at foretage en sammenligning alligevel, er man nødt til at kvalitetskorrigere ejendomspriserne. Det kan ske på flere måder, som er omtalt i analysen DST-analyse: Sammenligning af boligprisstatistikker i Danmark. Uanset hvilken metode der vælges, vil kvalitetskorrektion af ejendomspriser aldrig blive helt perfekt. Det gælder for samtlige metoder, herunder fx SPAR-metoden (Sales Price Appraisal Ratio Method) og kvadratmeterpriser. SPAR-metoden er valgt da den tager højde for mere end blot beliggenhed og størrelse på boligen. Kvalitetskorrektionen foretages ved at måle prisen på en vurderingskrone, hvilket vil sige, at en ejendoms salgspris sættes i forhold til ejendommens offentlige ejendomsværdi. Forholdet kaldes for afstandsprocenten og udviklingen i ejendomspriserne bestemmes som udviklingen i den gennemsnitlige afstandsprocent. SPAR-metoden, er en internationalt anerkendt metode og anvendes også af statistikbureauerne i Sverige og Nederlandene. Danmarks Statistik laver ikke løbende statistik med andre metoder end den officielt valgte, men ind imellem afprøves andre metoder som et tjek og for at følge med. Metoden er nærmere beskrevet i notatet: Beregning af prisindeks for ejendomssalg.

Endvidere foretages der en bias-justering i de foreløbige prisindeks for at korrigere for den observerede skævhed i tinglysnings- og dermed indberetningsmønstret. På grund af ønsker om hurtig statistik udarbejdes et antal foreløbige versioner af statistikken før alle observationer for en given periode er tilgængelige og det dermed er muligt at udarbejde en mere præcis statistik.

Revisionspolitik

Danmarks Statistik foretager revisioner i offentliggjorte tal i overensstemmelse med Danmarks Statistiks revisionspolitik. De fælles procedurer og principper i revisionspolitikken er for nogle statistikker suppleret med en specifik revisionspraksis.

Praksis for revisioner

Alle tallene revideres 11 gange, både månedstal, kvartalstal og årstal. Opgørelsen af ejendomssalg er foretaget på baggrund af de handler, som er blevet tinglyst på beregningstidspunktet. De foreløbige tal beregnes på baggrund af et ufuldstændigt datamateriale, idet ikke alle handler er blevet tinglyst på beregningstidspunktet.

De foreløbige tal for prisudviklingen revideres løbende af to årsager. (1) Tallene er beregnet på baggrund af et ufuldstændigt datamateriale, hvor ikke alle handler er blevet tinglyst på beregningstidspunktet. (2) Skift i ejendomsvurderingen, idet SKAT hvert andet år foretager en ny ejendomsvurdering. Ejendomsvurderingen indgår normalt i beregningen fra og med december måneds offentliggørelse. Dette betyder, at for perioden januar-november baseres de første offentliggørelser på det gamle vurderingsår, men efterfølgende revideres til den nye ejendomsvurdering. Den aktuelle vurdering vil principielt være den mest retvisende at bruge, da den tager hensyn til de seneste ændringer i det generelle prisniveau og i bygningsbestanden.

Danmarks Statistiks analyser viser, at en ejendomshandel typisk tinglyses tæt på overtagelsesdatoen, og at dyrere ejendomme i gennemsnit har en længere overtagelsesperiode end billigere ejendomme. Det betyder, at dyrere ejendomme kommer senere med i datagrundlaget end billigere ejendomme, da data er baseret på udtræk fra det elektroniske tinglysningssystem. Samtidigt viser analyserne, at vurderingskronen (afstandsprocenten) i gennemsnit er højere på de dyrere ejendomme end på de billige ejendomme. Derudover vægter de dyre ejendomme mest i beregningen af den gennemsnitlige vurderingskrone. For at tage højde for den potentielle bias i de foreløbige prisindeks korrigeres der for den observerede skævhed i tinglysningsmønstret. Metoden er nærmere beskrevet i notatet Revisioner af ejendomssalgsstatistikken.

De foreløbige tal for gennemsnitspriserne er undervurderede fordi der ikke foretages nogen korrektion for, at de dyrere ejendomme medtages senere i datagrundlaget end de billige ejendomme.

For de foreløbige tal for prisudviklingen er der i DST-analyse: Pålideligheden af de foreløbige tal for boligprisudviklingen beregnet bias og afvigelse for de første tal for prisudviklingen i forhold til de endelige tal i 2019. Analysen viser fx, at første estimat for prisudviklingen for enfamiliehuse i en given måned i 2019 i forhold til samme måned året før afviger i gennemsnit med 0,7 procentpoint fra det endelige estimat. Det tilsvarende tal for ejerlejligheder er 0,8 procentpoint. Analysen viser også, at der ikke er en væsentlig systematisk skævhed (bias) i estimaterne. Samlet set er der en mindre negativ skævhed på 0,1 procentpoint for både enfamiliehuse og ejerlejligheder.

I Statistikbanken (tabellerne VERSEJ14, VERSEJ55, VERSEJ12 og VERSEJ66) findes der versionstabeller for boligprisindekset, som viser de foreløbige og de endelige tal, så det er muligt at vurdere, hvor tæt de foreløbige tal er på de endelige tal.