Statistisk behandling

Kilder

Grunddata fra Datafordeleren, der omfatter en række offentlige data. Danmarks Statistik skal, som alle offentlige myndigheder, hente de offentlige grunddata fra Datafordeleren. Mere specifikt hentes oplysningerne fra Ejerfortegnelsen, hvor salgspris og handelsdato registreres samt Ejendomsvurderingen, hvor ejendomsværdierne findes på Datafordeleren.

Indsamlingshyppighed

Månedlig.

Indsamlingsmetode

Data til denne statistik indhentes elektronisk fra administrative registre på Datafordeleren, hvor der findes en lang række offentlige grunddata.

Datavalidering

Data fra Datafordeleren fejlsøges i første omgang af Geodatastyrelsen (ansvarlig for Ejerfortegnelsen) og SKAT (ansvarlig for Ejendomsvurderingen). Når Danmarks Statistik henter data, foretages der yderligere kontrol af fx gyldigheden af datoer og geografiske oplysninger.

Databehandling

I Ejendomssalgsstatistikken inddeles de indsamlede oplysninger først efter ejendomskategori, område, overdragelsesform og periode. Herefter beregnes der aggregerede tal for antal salg, gennemsnitspriser samt forholdet mellem købspris og ejendomsværdi (afstandsprocent).

Antal salg ved prisberegning opgøres som alle ejendomssalg undtagen ekstreme observationer og outliers. De salg, som sorteres fra er fx delsalg, salg af flere ejendomme, ydelser udover kontant købesum (arv/gave, overtagne restancer, servitutter, anlægsbidrag), salg, hvor sælger er offentlig myndighed, salg hvor salgsoplysninger mangler eller salg med ekstrem pris. En ekstrem pris defineres som afstandsprocent mindre end 0,4 eller større end 3. Prisindeks, gennemsnitspriser og afstandsprocent beregnes på baggrund af denne variabel.

Gennemsnitlig pris pr. ejendom beregnes som et simpelt aritmetisk gennemsnit af de ejendomme, der indgår i prisberegningen. Købesum pr. ha/m2 (landbrug/grunde) foreligger kun for hhv. landbrug (hektar) og grunde (m2). En hektar svarer til 100 x 100 m2, dvs. 10.000 m2.

Købesum i promille af ejendomsværdi kaldes også for afstandsprocent og anvendes ved beregning af prisindeks. Den gennemsnitlige afstandsprocent beregnes som den gennemsnitlige købesum divideret med den gennemsnitlige ejendomsværdi. På denne måde bruges ejendomsværdien (nævneren i afstandsprocenten) som vægtgrundlag. Det betyder, at en ejendom med en høj ejendomsværdi vægter mere end en ejendom med en lavere ejendomsværdi. I tabellen nedenfor vises, hvilket vurderingsår (nævneren i afstandsprocenten), der er blevet brugt for ejendomshandler i de forskellige år siden statistikkens start i 1992:

År for ejendomshandel: Vurderingsår

• 1992: 1992

• 1993: 1992

• 1994: 1992

• 1995: 1992

• 1996: 1996

• 1997: 1996

• 1998: 1998

• 1999: 1998

• 2000: 2000

• 2001: 2001

• 2002: 2002

• 2003: 2002

• 2004: 2003

• 2005: 2004

• 2006: 2006

• 2007: 2006

• 2008: 2008

• 2009: 2009

• 2010: 2010

• 2011: 2010

• 2012: 2011

• 2013: 2012

• 2014: 2013

• 2015: 2014

• 2016: 2015

• 2017: 2016

• 2018: 2017

• 2019: 2018

• 2020: 2019

• 2021 - 2023: 2020

Prisindekset beregnes med udgangspunkt i udviklingen i afstandsprocenten (ved hjælp af den såkaldte værdi-vægtede SPAR-metode), der søger at tage hensyn til forskelle i kvaliteten for de solgte ejendomme fra periode til periode. Beregningsmetoden er nærmere beskrevet i notatet Beregning af prisindeks for ejendomssalg. I notatet er der et konkret regne-eksempel på beregningen af den værdi-vægtede aggregerede afstandsprocent, omregningen til et prisindeks samt håndteringen af overgang til ny ejendomsvurdering. Der er også et eksempel på, hvordan man håndterer skævheden i tinglysnings- og dermed indberetningsmønstret i de foreløbige prisindeks.

Fra og med denne offentliggørelse opgøres prisindeks for ejerboliger (enfamiliehuse, ejerlejligheder og sommerhuse) baseret på bestandsvægte. Ændringen imødekommer et brugerønske og betyder, at prisindeks for regioner og landsplan beregnes ved at sammenveje prisindeksene for de 11 landsdele med bestandsvægte. Bestandsvægten for en given landsdel er landsdelens andel af ejendomsvurderingerne for den pågældende type af ejerbolig i enten regionen eller i landet som helhed. Tidligere blev der brugt handelsvægte, der er landsdelens andel af ejendomsvurderingerne for de i perioden (kvartal eller år) handlede ejendomme. Prisindeksene for de enkelte landsdele er fortsat handelsvejet og afspejler de enkelte bolighandlers andel i landsdelens samlede handlede ejendomsværdi. Så overgangen til bestandsvægte påvirker ikke de 11 landsdeles boligprisindeks, men boligprisindeks for hele Danmark og de 5 regioner kan være påvirket af metodeændringen. Hvis der i et år fx handles ekstra mange boliger i København, øges vægten til den københavnske prisudvikling i et boligprisindeks for hele landet, hvis indekset er baseret på handelsvægte. Bruger man bestandsvægte til at aggregerer landsdelenes prisindeks, vil vægten til prisudviklingen i København ikke blive øget, fordi bolighandlen i København stiger mere end i resten af landet. I princippet kan statistikbrugerne både være interesseret i et handelsvejet og et bestandsvejet boligprisindeks, men det er nemmest, når der kun laves et enkelt officielt boligprisindeks. Så det er valgt at bruge bestandsvægte til det landsdækkende og til de regionale boligprisindeks. Jo større en andel af bestandens boliger der handles, jo mere vil de to typer af prisindeks ligne hinanden. Bestandsvægtene opdateres én gang årligt. Det handelsvægtede boligprisindeks relevant, når man vurderer sammenhængen mellem årets boligpris/investeringspris (Tobins q) og årets investering. Hvis man vil vurdere sammenhængen mellem boligformue og forbrug er det bestandsvægtede boligprisindeks relevant. Boligprisindeks, som kun har vægtningen til forskel, ligner ofte hinanden.

Beregnet antal salg til brug for de foreløbige tal estimeres ud fra det foregående års modtagelsesmønster. Antallet af salg estimeres i de foreløbige tal fordi statistikken opgøres før samtlige indberetninger for den pågældende periode er registreret. Variablen vedrører alle salg, inkl. ekstreme observationer og outliers. Der er ingen estimering/opregning ved de endelige tal.

Danmarks Statistiks analyser viser, at en ejendomshandel typisk tinglyses tæt på overtagelsesdatoen, og at dyrere ejendomme i gennemsnit har en længere overtagelsesperiode end billigere ejendomme. Det betyder, at dyrere ejendomme kommer senere med i datagrundlaget end billigere ejendomme, da data er baseret på udtræk fra det elektroniske tinglysningssystem. Samtidigt viser analyserne, at vurderingskronen (afstandsprocenten) i gennemsnit er højere på de dyrere ejendomme end på de billige ejendomme. Derudover vægter de dyre ejendomme mest i beregningen af den gennemsnitlige vurderingskrone. For at tage højde for den potentielle bias i de foreløbige prisindeks korrigeres der for den observerede skævhed i tinglysningsmønstret. Metoden er nærmere beskrevet i notatet Revisioner af ejendomssalgsstatistikken.

En førstegangskøber defineres som en, der ikke har været boligejer i mindst de tre forudgående år. Hensigten med treårsgrænsen er at sikre, at gruppen af førstegangskøbere ikke har været på boligmarkedet for nyligt. Man kunne også definere en førstegangskøber helt bogstaveligt, som en der aldrig har ejet en bolig. Det er imidlertid svært at opgøre, hvor mange midaldrende og ældre boligkøbere, der aldrig har ejet en bolig. I opgørelsen af førstegangskøbere tæller personen med flere gange i statistikken, hvis den samme person har erhvervet sig flere ejerboliger på et år. Andelsboliger tæller ikke her som ejerboliger. Har man ejet en andelsbolig og købt en ejerbolig i perioden, tæller man med som førstegangskøber. Det er kun handler i almindelig fri handel der medtages. Hvis der er mindst én ikke-førstegangskøber i bolighandlen kategoriseres handlen som ”ikke-førstegangskøbere” og ingen af køberne tæller med som førstegangskøbere, også selvom én af køberne ikke har været boligejer i de tre forudgående år. Det er alene personer der indgår i bolighandler, hvor hele køberkredsen er førstegangskøbere, som tæller med som førstegangskøbere.

Korrektion

Der foretages sæsonkorrektion af både prisindeks og antal salg i Statistikbanktabellen EJ12. Sæsonkorrektion har den indbyggede udfordring, at de nyeste tal er de sværeste at sæsonkorrigere, men samtidig er det disse tal, der har størst interesse. En generel forudsætning for at sæsonkorrigere er, at sæsonmønstret er stabilt over tid. Ved boligpriser drejer det sig om stabilitet i mulitiplikative sæsonfaktorer. I den forbindelse skal man være opmærksom på, at sæsonkorrektionen af de seneste observationer delvist baserer sig på fremskrivning (forecast) af den observerede serie, og pludselige ændringer i seriens forløb øger usikkerheden og risikoen for misvisning. Specielt når de seneste observationer afviger fra det forventede forløb. Der kan komme store revisioner af offentliggjorte tal, når sæsonkorrektionens forecastede værdier bliver erstattet af observerede værdier. Danmarks Statistik har vurderet, at det er for usikkert at sæsonkorrigere de månedlige boligpriser, så kun de kvartalsvise boligpriser sæsonkorrigeres. Se mere herom i analysen om Sæson på boligmarkedet.