Ejendomssalg

Beskrivelse

Formålet med ejendomssalgsstatistikken er at belyse udviklingen i antal, omsætning og priser på fast ejendom. Statistikken offentliggøres månedligt, kvartalsvist og årligt og benyttes primært til vurderinger af den økonomiske konjunkturudvikling. Statistikken efterspørges bredt af finanssektoren, politikere og nyhedsmedier.

Der offentliggøres prisindeks for 9 ejendomskategorier i Statistikbanken samt prisindeks for yderligere 5 ejendomskategorier i Betalingsdatabanken. Der offentliggøres ikke et samlet prisindeks for alle ejendomskategorier. Statistikken er baseret på oplysninger fra det elektroniske tinglysningssystem. I den månedlige statistik offentliggøres kun tal for salg i almindelig fri handel. I den kvartalsvise og årlige statistik offentliggøres tal for salg i almindelig fri handel, familieoverdragelse og anden overdragelse.

I forbindelse med tinglysningen af handel med fast ejendom oversendes oplysninger fra det elektroniske skøde i det elektroniske tinglysningssystem til SKAT. Siden 2012 modtager Danmarks Statistik på ugebasis en kopi af disse oplysninger fra SKAT med oplysninger om de enkelte tinglyste handler. Data kommer således fra et administrativt register. Før 2012 modtog Danmarks Statistik ligeledes oplysninger om de enkelte tinglyste handler fra SKAT, dog kun på kvartalsbasis. Samtidigt lå opsætningen af beregnede variable (STYPE og PRIS_BEREGN_KD) hos SKAT indtil 2012. Siden 2012 genereres disse variable på baggrund af andre variable hos Danmarks Statistik efter de samme principper som hidtil.

De data der er tilgængelige i Forskningsservice opdateres én gang årligt i forbindelse med offentliggørelsen af årstallene i ejendomssalgsstatistikken, hvilket typisk sker i marts måned år t + 2. Registreret findes fra og med år 1992 og er stadig aktivt.

Populationen omfatter som udgangspunkt alle tinglyste handler af fast ejendom, dog kan nogle hemmeligholdte handler før introduktionen af digital tinglysning mangle, hvorfor dækningsgraden er forskellig over tid - se mere under afsnittet om digital tinglysning. Selskabshandler der indeholder fast ejendom tinglyses ikke, hvorfor populationen ikke omfatter enhver overdragelse af fast ejendom.

Vedrørende datasæt der udleveres i Forskningsservice

Da den samme ejendom kan handles flere gange over tid, skal der skelnes mellem hvad der er en "ejendom" og hvad der er et "salg af en ejendom". De to definitioner er vist nedenfor:

Ejendomsdefinition:

KOM_KD (kommunekode)
EJD_NR (ejendomsnummer)

For eksempel KOM_KD = 101 og EJD_NR = xxxxxx er en unik ejendom.

Ejendomssalgsdefinition:
KOM_KD
EJD_NR
KONT_OMREGN_DATO (kontantomregningsdato)
SALG_LB_NR (salgsløbenummer)

For eksempel KOM_KD = 101, EJD_NR = xxxxxx, KONT_OMREGN_DATO = 20101021 og SALG_LB_NR = 1 er et unikt ejendomssalg.
I datasættet kan den samme ejendomshandel optræde flere gange, typisk med forskellige ejendomsvurderingsår (AAR_VURD), og dermed forskellige ejendomsvurderinger. Dette skyldes, at prisindekset beregnes på baggrund af forholdet mellem KOEBESUM (købesumbeløb) og EJD_VAERDI (ejendomsværdi) også kaldet afstandsprocenten og ved skift af ejendomsvurdering har man brug for et overlap med perioden før, for at kunne beregne prisindekset (for yderligere informationer om beregningen af prisindeks henvises til vedhæftede notat "Beregning af prisindeks for ejendomssalg"). Disse overlap er ikke konsekvent bevaret i datasættet, hvorfor det ikke er muligt at genskabe prisindeksene i Statistikbanken ud fra datasættet.
AAR_VURD (vurderingsår) blev først indført i datasættet i 2013 og angiver hvilket vurderingsår EJD_VAERDI, GRUNDVAERDI og VURD_BENYT_KD knytter sig til. I årene 1998, 1999, 2000, 2002 og 2003 optræder den samme ejendomshandel med forskellige EJD_VAERDI og GRUNDVAERDI uden angivelse af vurderingsår (AAR_VURD). Dette gælder ikke for de øvrige år.

EJD_VAERDI og GRUNDVAERDI er i datasættet opgjort på salgstidspunktet og ikke vurderingstidspunktet for ejendomshandlen. Typisk svarer EJD_VAERDI og GRUNDVAERDI opgjort på salgstidspunktet til værdien opgjort på vurderingstidspunktet, men der kan forekomme forskelle, fx ved omvurderinger.

I Statistikbanken er anvendt følgende vurderingsår:
Ejendomshandel Vurderingsår
1992 1992
1993 1992
1994 1992
1995 1992
1996 1996
1997 1996
1998 1998
1999 1998
2000 2000
2001 2001
2002 2002
2003 2002
2004 2003
2005 2004
2006 2006
2007 2006
2008 2008
2009 2009
2010 2010
2011 2010
2012 2011
2013 2012
2014 2013
2015 2014
2016 2015
2017 2016
2018 2017
2019 2018

Det kan forekomme, at en ejendomshandel først tinglyses meget sent efter den er blevet solgt og at den derfor ikke når at komme med i den endelige opgørelse i Statistikbanken. I datasættet findes der lidt flere ejendomshandler end i forhold til opgørelsen i Statistikbanken, hvilket også skyldes, at såkaldte bunkesalg af ejerlejligheder og grunde ikke opgøres i Statistikbanken. Variablen SKAT_MODTAG_DATO (YYYYWW) kan bruges til at fjerne ejendomshandler, der er modtaget efter et bestemt ugenummer i et givet år.

Afgrænsning af data til graf og tabel

Data til figurerne er blevet afgrænset således, at hver ejendomshandel kun indgår én gang. I tilfælde af dubletter, er den ejendomshandel med den nyeste (højeste) KOERSEL_DATO (kørselsdato) bibeholdt. Antallet af unikke ejendomshandler er vist i tabellen nedenfor:

År for ejendomshandel Antal ejendomshandler
1992 115.240
1993 112.050
1994 121.808
1995 127.767
1996 132.496
1997 135.463
1998 133.457
1999 130.203
2000 123.776
2001 119.464
2002 125.383
2003 131.036
2004 149.512
2005 160.225
2006 140.114
2007 131.388
2008 101.647
2009 81.903
2010 108.500
2011 87.873
2012 86.675
2013 86.194
2014 95.664
2015 112.728
2016 112.796
2017 124.041
2018 121.912
2019 127.336

Kommunalreform

For perioden 2006 og frem er KOM_KD og EJD_NR baseret på den nuværende kommunalreform, der blev indført 1. januar 2007. Ejendomssalgsstatistikken følger dermed ikke kommunalreformens kodning som den foregår i andre ejendomsfiler i 2006, hvilket skyldes at man har tilbageregnet kommunalreformen med et år for at kunne beregne udviklingen for 2006 til 2007 baseret på den nye kommunalreform.

For perioden 1992-2005 er variablene KOM_KD og EJD_NR baseret på den gamle kommunalreform, der blev indført 1. april 1974.
For en unik identifikation af ejendomsnumre og kommunenumre henover kommunalreformen i 2007 henvises til en nøgle for ejendomsnumre før og efter kommunalreformen, som er tilgængelig via Forskningsservice. Det bemærkes, at der sker skift i ejendomsnumrene hele tiden og ikke kun nødvendigvis i forbindelse med en kommunalreform. En unik identifikation af en ejendom hen over tid har ikke betydning for udarbejdelsen af Ejendomssalgsstatistikken, da man ikke benytter sig af matchede produkter, sådan som man gør i et traditionelt prisindeks som eksempelvis Forbrugerprisindekset. En unik identifikation af en ejendom hen over tid ligger derfor uden for rammerne af Ejendomssalgsstatistikken.

For yderligere oplysninger henvises til Statistikdokumentationen for Ejendomssalg:
http://www.dst.dk/da/Statistik/dokumentation/statistikdokumentation/ejendomssalg

Digital tinglysning

Det digitale tinglysningssystem blev indført 8. september 2009 og har muliggjort en hyppigere dataindsamling. Tidligere modtog Danmarks Statistik data om de tinglyste ejendomshandler på kvartalsbasis fra SKAT, men fra og med 2011 sker dataindsamlingen på en ugentlig basis. Dette har muliggjort, at Danmarks Statistik siden 2011 kan offentliggøre månedlig ejendomssalsstatistik. Denne serie starter i januar 2006.
Det bemærkes, at tinglysningsdatoen (dato for hvornår adgangen er tinglyst, som angivet i tingbogen over fast ejendom) ikke anvendes i ejendomssalgsstatistikken, hvorfor SKAT og Danmarks Statistik ikke har fundet denne dato interessant i ejendomssalgsregistret. Det er købsaftaledatoen (SLUTSEDDEL_DATO), der anvendes som periodisering i statistikken.

Før den 13. januar 2010 var salgspriserne ikke fuldt offentlige se eventuelt hjemmesiden "https://boligejer.dk/om-offentlige-salgspriser". Man kunne angive i skødet, at købesummen ikke ønskedes offentliggjort. Mange advokater gjorde dette som standard for at beskytte køber mod offentliggørelse af salgspriser over for tredjepartssteder (fx Statstidende og ugebreve) - det har dog altid været muligt, at se købesummen på tinglysningskontoret. Nogle af disse ejendomshandler mangler i ejendomssalgsstatistikken. Det vides ikke hvor stor en andel af samtlige ejendomshandler, der mangler. Efter introduktionen af digital tinglysning er alle salgspriser fuldt tilgængelige og der er ingen mulighed for at frabede sig visning af salgspriser for en ejendom. Muligheden for at vælge, at købesummen ikke må offentliggøres, knyttede sig alene til en gammel ordning.

Læs om usikkerhed i Ejendomssalgsstatistikken i Statistikdokumentationens kapitel 5. Se link ovenfor.

Bilag

• Beregning af prisindeks for ejendomssalg

Variable